Бизнес-План.ру

бизнес-планирование, составление бизнес плана, ТЭО, Проектное финансирование

О нас | Бизнес-план | Проектное финансирование | Юридические услуги | ТЭО | Частые вопросы по бизнес-плану| Контакты

| Примеры бизнес-планов | Теория бизнес-планирования |

     

 

 

Бизнес план строительства и дальнейшей эксплуатации офисного здания Бизнес-план

по окончанию строительства и управлению

здания центра Бизнеса "АПЕКС"

Расположенного по адресу: Россия, г.Воронеж , ул.Платонова, поз.19.

Объект представляет из себя недостроенное девятиэтажное здание с подвалом общей площадью 10020 кв. м

Площадь застройки 1760 кв.м. Начало строительства 1995 г.

Заказчик (собственник): ООО Центр-бизнеса "Апекс"

Управляющий: Сергей Джавахадзе

Мой адрес: 394000 Г.Воронеж пр.Революции д.54 кв.3.

тел./факс.: 0732 -53-32-43

E-mail: alex @ ross.vrn.ru

Оглавление

Краткое содержание

Brief Summary *

Анализ объекта недвижимости *

  • Описание объекта *

    Финансовый анализ *

  • Анализ рынка *

  • Районный и поквартальный анализ *

    Сравнительный анализ аренды *

    Итоги и выводы *

    Results and conclusions *

  • Вариантный анализ *

  • Вопросы и предположения *

    Варианты возможных действий *

    Variants of feasible actions *

    Оценка вариантов *

  • Краткое содержание

    Данное исследование имеет своей целью найти варианты привлечения инвестиций для создания объекта недвижимости и последующего управления им.

    Причины, по которым было предпринято данное исследование, следующие: Необходимо как можно скорее закончить строительство и ввести здание в эксплуатацию. Перед окончанием строительства надо определиться в вариантах использования недвижимости, чтобы избежать в дальнейшем перестроек.

    Собственник хотел бы оставить здание в своей собственности, но, как вариант, он согласен продать не более 40% и создать совместную собственность. Перспективные пожелания собственника заключаются в том, чтобы закончить строительство гостиницы "АПЕКС" и капитально отремонтировать центр культуры и бизнеса "АПЕКС". Собственник справедливо полагает, что в своем завершенном виде, комплекс из трех зданий: центр бизнеса "АПЕКС", центр культуры и бизнеса "АПЕКС", гостиница "АПЕКС", способен давать больший доход , чем все эти объекты в отдельности.

    Здание должно обеспечить окупаемость вложенных средств в течение не более пяти лет.

    Лично осматривая здание и изучая имеющуюся документацию, мы установили:

     

    • Общестроительные работы выполнены примерно на 70%, вложено собственником около 15 000 000 рублей;

    • Основная часть здания выполнена из стекла и бетона в современном стиле. Фасад здания выполнен в стиле 50х годов, для того, чтобы вписаться в общий стиль домов по улице Платонова.

    • Для достройки здания необходимо 22 500 000 рублей.

    • Работы по вводу объект в эксплуатацию будут выполнены за 10 месяцев.

    • В первую очередь необходимо смонтировать внутренние системы здания: отопление, вентиляцию, кондиционирование, сантехнику, электроснабжение, сигнализацию, лифты;

    • Выполнить внутреннее остекление здания;

    • Выполнить отделку внутренних помещений. Отделку помещений выполнять по согласованию с арендаторами с учетом их пожеланий.

    • Закупить мебель и прочий необходимый инвентарь. Закупку мебели производить по согласованию с арендаторами.

    • Отремонтировать придомовую территорию, убрать асфальт, выложить тротуарную плитку. Оборудовать места парковки автомобилей.

    • Рассмотреть возможность решить с администрацией г. Воронежа вопрос об использовании тупика с южной стороны здания в качестве дополнительной стоянки на 30 автомобилей.

    Проведя анализ окружающей здание социально-экономической среды, мы выяснили следующее:

    • Объект находится в столице Центрально-черноземного региона г.Воронеже. Потенциал этого города довольно высок: земельные ресурсы, месторасположение (приграничный с Украиной регион, связка юга России с центром), промышленность (машиностроение, авиастроение, предприятия военно-космического комплекса);

    • Объект расположен в историческом центре г.Воронежа, что престижно, удобно и выгодно;

    • Основная масса потенциальных клиентов бизнес-центра располагается на сегодняшний день в разрозненных и изначально не приспособленных для ведения своего дела помещениях бывших проектных институтов, гостиницах, квартирах и т.п.

    • Необходимая численность управляющей компании по нашему мнению составит 14 человек. Работы по уборке, охране и ремонту предполагается осуществлять на договорной основе со специализированными предприятиями.

    • Стоимость арендной платы в городе установилась на сравнительно низком уровне, и нас в перспективе не устраивает. Однако мы считаем, что она соответствует тому уровню услуг, который предлагается в неприспособленных, старых зданиях бывших институтов и учреждений. Наши исследования в среде потенциальных арендаторов показали, что они предпочтут работу в более дорогом, но новом, приспособленном к их нуждам помещении, работе в старом здании, где им и их клиентам постоянно приходится терпеть неудобства из-за отсутствия элементарных условий для работы.

    • Мы исследовали три возможных варианта решения проблем собственника: Вариант 1 vПродажа права аренды с льготными условиями на три года вперед.

    Вариант 2- Продажа части помещения и превращение объекта в совместную собственность.

    Вариант 3 - Получить в банке кредит на достройку здания.

    Проведенный финансовый анализ, показал, что интересам собственника более всего соответствует первый вариант (продажа на 3 года права аренды 3 000 м2 офисных помещений). Этот вариант мы и решаем осуществить.

     

    Brief Summary

    TНe Current researcН is aimed to find variants to attract investments for creation a real estate and furtНer management of it.

    TНis researcН Нave been caused by tНe following reasons:

    It is necessary to comрlete tНe construction as soon as рossible and to рut tНe building into oрeration. Рrior to comрletion of tНe construction it is necessary to sрecify variants of using tНe real estate in order to avoid reconstruction of tНe object in future.

    TНe Owner would wНisН to remain a рroрrietor of tНe building Нowever Нe would not object tНe variant of selling uр to 40% of it tНus establisНing a joint рroрerty. TНe Owner-s рrosрects are to comрlete tНe construction of Нotel "AРEX" and to рerform overНaul reрair to tНe Center of Culture and Business "AРEX". TНe Owner fairly justifies tНat a comрlex of tНe following tНree buildings Business Center "AРEX", Center of Culture and Business "AРEX", Нotel "AРEX" wНen comрlete could be more рrofitable tНan eacН tНe above objects if individually considered.

    TНe building sНall justify tНe investments witНin no more tНan five years.

    Нaving insрected tНe building and studied tНe documentation we Нave assumed tНe following:

    • General construction work is 70% comрlete, tНe Owner-s investment amounted to 15 000 000 rbl;

    • Main рart of tНe building is constructed of glass and concrete in modern style. Facade of tНe building is designed in consideration of tНe style of tНe 50-tН tНus matcНing tНe general style of tНe otНer buildings in Рlatonova Street.

    • Comрletion of construction of tНe building requires 22 500 000 rbl.

    • TНe works on рutting tНe object into oрeration will be comрlete witНin 10 montНs.

    • At first it is necessary to construct tНe internal utilities of tНe building: Нeating system, ventilation system, air conditioning system, рlumbing system, electric suррly and alarm systems, elevators;

    • To рerform internal glazing works;

    • To рerform finisНing works to internal рremises. FinisНing works sНall be executed uрon aррroval of tenants is obtained.

    • To рerform landscaрing to tНe area adjacent to tНe building: remove asрНalt and lay рaving flag. Arrange рarking lots for veНicles.

    • Consider tНe oррortunity to obtain an aррroval of administration of VoronezН town to use a dead end of tНe street at tНe soutН of tНe building as an additional рarking lot for 30 veНicles.

    On Нaving analyzed a social-economical environment surrounding tНe building we Нave ascertained tНe following:

    • TНe Object is located in VoronezН town being a caрital of Central Black Soil region. A рotential of tНe town is ratНer НigН: land resources, geograрНical рosition ( bordering on Ukraine, a link between tНe SoutН of Russia witН tНe center of it), industry (engineering, aviation and military sрace aviation enterрrises);

    • TНe object is situated in Нistorical center of VoronezН town wНicН is рrestigious, convenient and beneficially.

    • Most of рotential clients of business center to-date are located in former design institutes, Нotels, flats tНat are widely sрread around and Нardly aррlicable for business activities.

    • In our oрinion tНe managing stuff of our comрany will consist of 14 рersons. Cleaning, security and maintenance are suррosed to be executed by sрecial comрanies on contractual basis.

    • Rental cНarge in our town is settled at ratНer low level, wНicН will not suit us in future. We Нowever consider tНat it corresрonds to existing quality of services рrovided in old buildings of former design institutes and etc. Our researcН among our рotential tenants рroved tНat tНey would рrefer to work in a new suitable рremises altНougН more exрensive but adoрted to tНeir needs tНan to stay in old buildings wНere tНemselves and tНeir clients suffer difficulties caused by lack of reasonable working conditions.

    • We Нave considered tНe tНree following solution to рroblems of tНe Owner:

    Variant 1 v Tenant rigНt sale on рrivileged terms for tНree years.

    Variant 2 v Sell of a рart of tНe рremise tНus converting tНe object into joint рroрerty.

    Variant 3 v Obtain credit in a bank for comрletion of tНe building construction.

    A financial analyses рroved tНat tНe Variant 1 (sale a rigНt of tenant for 3 000 m2 of office рremises) mostly meets interests of tНe Owner. TНerefore we decided to рut tНis variant into effect.

     

     

    Анализ объекта недвижимости

    Описание объекта

    АДРЕС: Россия, город Воронеж ул. Платонова, позиция 19.

    МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ И РАСПОЛОЖЕНИЕ: объект расположен в крупнейшем промышленном, научном и культурном центре Центрально-черноземного региона, насчитывающем 1 миллион жителей. Территориальная принадлежность объекта - Ленинский район г. Воронежа.

    МЕСТНОСТЬ: объект расположен в престижном месте, на улице Платонова на земельном участке площадью 2500 м2. Место расположения объекта представляет собой территорию ограниченную - Университетской пл., пл. им. Ленина, Улицей Платонова непосредственно прилегает и имеет выход на ул. Плехановскую и площадь им. Ленина, где расположены: здания администрации города и области, областной и городской думы, театра оперы и балета, гостиницы "ДОН", областной библиотеки им. Никитина, Воронежского государственного университета, дома актера, театра юного зрителя, культурного центра "АПЕКС", кинотеатра "Спартак", областного агропромышленного объединения, головные филиалы следующих банков: СБ РФ по г.Воронеж, АБ "Воронеж", АМБ "Петр первый", жилые здания постройки 50-х годов.

    СТЕПЕНЬ ЗАСТРОЙКИ МЕСТНОСТИ: однородная приближается к 100%.

    ДОСТУПНОСТЬ ТРАНСПОРТНЫХ КОММУНИКАЦИЙ: объект расположен в центре города на незначительном удалении от пересечения основных транспортных магистралей города, а также имеет хорошую обеспеченность городским и коммерческим средствами транспорта, есть возможность постройки автостоянки.

    ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА: отсутствие промышленных предприятий вблизи объекта и небольшая насыщенность транспортом ул. Платонова, делают экологическую обстановку предпочтительнее остальным районам.

    Поэтажная характеристика помещений и возможность их использования:

    Подвал - банковское помещение

    Общая площадь - 1625м2, Арендная площадь v 1625м2,

    Первый этаж - операционный зал банка, бар, офисные помещения

    Общая площадь - 1590м2, Арендная площадь v 1008м2, Банк - 396м2, Офисные помещения - 432м2, Бар - 180м2, Вестибюль, включая 3 раздельных туалета- 582м2

    Второй этаж - банковские помещения, офисные помещения

    Общая площадь - 1642м2, Арендная площадь v 1305м2, Банковские помещения - 396м2, Офисные помещения - 909м2, коридоры, включая 3 раздельных туалета - 335м2

    Третий этаж - офисные помещения

    Общая площадь - 1588м2, Арендная площадь v 1503м2, Офисные помещения - 1503м2, коридоры, включая 3 раздельных туалета - 85м2

    Четвертый этаж - офисные помещения

    Общая площадь - 1113м2, Арендная площадь v 801м2, Офисные помещения - 801м2, коридоры, включая 2 раздельных туалета - 312м2

    Пятый этаж - офисные помещения

    Общая площадь - 1056м2, Арендная площадь v 837м2, Офисные помещения - 837м2, коридоры, включая 2 раздельных туалета - 219м2

    Шестой этаж - офисные помещения

    Общая площадь - 762м2, Арендная площадь v 513м2 Офисные помещения - 513м2, коридоры, включая 1 раздельный туалет - 249м2

    Седьмой этаж служебные помещения

    Общая площадь - 452м2, Служебные помещения, включая 1 раздельный туалет - 452м2

    Восьмой этаж - технический этаж

    Общая площадь - 192м2

    Девятый этаж - технический этаж.

    ЗОНИРОВАНИЕ И ОГРАНИЧЕНИЯ ПО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЮ.

    Земельный участок передан в бессрочное пользование АОЗТ Компании "Апекс"для строительства бизнес центра Постановлением Администрации г. Воронежа. Аозт Компания "Апекс" является основным учредителем, владеющим 98% доли в уставном капитале ООО Центр-бизнеса "Апекс". Ограничения по землепользованию отсутствуют.

    СЕРВИТУТЫ - на отведенном земельном участке отсутствуют.

    РАЗМЕЩЕНИЕ И ДОСТУПНОСТЬ КОММУНАЛЬНЫХ И ПРОЧИХ УСЛУГ.

    Технические условия на доступ к электроэнергии, воде, теплу, канализации, телефонизации и другим коммунальным и прочим услугам согласованы. Ограничения отсутствуют.

    ПЛАН РАБОТ ПО ЗАВЕРШЕНИЮ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА,

    Срок проведения работ - десять месяцев.

    Общестроительные работы выполнены примерно на 70%. Основная часть здания выполнена из стекла и бетона в современном стиле. Фасад здания выполнен в стиле 50х годов, для того, чтобы вписаться в общий стиль домов по улице Платонова.

    В первую очередь необходимо смонтировать внутренние системы здания:

    Отопление, вентиляцию, кондиционирование, сантехнику, электроснабжение, сигнализацию, лифты.

    Выполнить внутреннее остекление здания.

    Выполнить отделку внутренних помещений. Отделку помещений выполнять по согласованию с арендаторами с учетом их пожеланий.

    Закупить мебель и прочий необходимый инвентарь. Закупку мебели производить по согласованию с арендаторами.

    Отремонтировать придомовую территорию - убрать асфальт, выложить тротуарную плитку.

    Оборудовать места парковки автомобилей.

    Рассмотреть возможность решить вопрос с администрацией г.Воронежа вопрос об использовании тупика с южной стороны здания в качестве дополнительной стоянки на 30 автомобилей. Предложить взять его в аренду с дополнительными обязательствами по благоустройству прилегающей территории.

    СХЕМА УПРАВЛЕНИЯ ЗДАНИЕМ

    Управляющий

    Зам управляющего по финансам

    Зам управляющего по техническим вопросам

    Дежурный-4 чел.

    Гл. бухгалтер

    Инженер по эксплуатации

     

    Агент по работе с арендаторами -2 чел.

    Слесари по эксплуатации- 3 чел.

     

    Управляющий отвечает за реализацию целей собственника изложенные в договоре на внешнее управление, поддержание недвижимости в исправном состоянии, работу персонала и прочие вопросу в соответствии с уставом управляющей компании и действующим законодательством.

    Управляющий имеет право, по своему усмотрению:

    производить сдачу помещений в аренду, принимать и увольнять работников фирмы, в пределах сметы на содержание здания - осуществлять финансирование затрат на текущий ремонт здания и его содержание, изменять штатное расписание и заработную плату работников. Заключать договора аренды, а также договора связанные с эксплуатацией и ремонтом здания. Управляющий непосредственно руководит действиями фирмы по охране здания.

    Зам. Управляющего по финансам отвечает за финансовое состояние предприятия, работу бухгалтерии, маркетинговые исследования рынка, стратегию в ценовой политике по определению стоимости аренды, работу агентов по аренде, ведение переговоров с арендаторами, подготовка договоров аренды. Кроме того, он ведет прием и увольнение работников, выполняя функции отдела кадров, и взаимодействует со службой охраны здания.

    Заместитель управляющего отвечает за ведение расчетов с арендаторами, своевременность и полноту оплаты счетов. Он отвечает за разработку стратегии арендных отношений и применяемых цен на аренду.

    Заместителю управляющего по финансам функционально управляет главным бухгалтером, и непосредственно руководит работой двух агентов по аренде.

    Обязанности гл. бухгалтера в соответствии с действующим законодательством. Кроме того, на гл. бухгалтера возлагаются обязанности кассира..

    Агенты по аренде отвечают за заполняемость помещений арендаторами и за работу с самими арендаторами. На агентов, кроме того, возлагаются обязанности по сбору информации касающейся недвижимости и арендаторов. Имеется в виду их финансово-хозяйственное положение.

    Зам, управляющего по техническим вопросам отвечает за текущую эксплуатацию здания, проведение плановых и капитальных ремонтов. В его функции входит решение с арендаторами всех вопросов, касающихся эксплуатации здания. Он также отвечает за соответствие здания требованиям контролирующих органов.

    Инженер по эксплуатации ведет учет всего работающего оборудования в здании. Он собирает все вопросы по эксплуатации, поступающие от арендаторов и принимает по ним решение в пределах своей компетенции. В его обязанности входит своевременный заказ и работа с подрядчиками, эксплуатирующими системы жизнеобеспечения в помещении.

    Слесари по эксплуатации осуществляют под руководством инженера плановый и текущий ремонт по заявкам арендаторов.

    Дежурный осуществляет постоянный контроль всех перемещений в здание и из него. Дежурный взаимодействует со службой охраны и слесарями. В отсутствие слесарей он должен быть готов действовать в аварийной ситуации. Подчиняется непосредственно управляющему, которому отчитывается при заступлении на дежурство и при сдаче его.

    Стратегия управления заключается в том, чтобы сохранить и улучшить полученную в управление собственность, обеспечив стабильный доход собственника. Предполагается выбрать осторожный, взвешенный подход с минимальным риском. Управляющая компания предполагается небольшая по составу в количестве не более 15 человек. Это позволит использовать упрощенную систему налогообложения, которая в нашем регионе зависит только от выручки. Такой подход значительно упростит отношения с владельцем, поскольку вопрос доходности управляющей компании обсуждаться не будет. Решение не заниматься самим вопросами охраны здания, уборки и эксплуатации связано с различными аспектами. Предложение по уборке здания специализированной фирмой связано с тем, что предполагается в объем ее работы включить уборку рядом стоящих зданий, работающего центра культуры и бизнеса "АПЕКС" и строящейся гостиницы "АПЕКС". Предполагается также, что учредителями управляющей компании и компании занимающейся уборкой будут одни и те же лица. Таким образом, принцип сохранения доходов будет соблюдаться.

    Создание собственной службы охраны для обслуживания одного здания на данном этапе, экономически нецелесообразно, т.к. предполагается, что непосредственно в здании будут работать только два охранника. В дальнейшем, после постройки гостиницы и ввода ее в эксплуатацию, возможно пересмотреть данный вопрос и создать свою службу безопасности.

    Стратегия аренды.

    Первоначально предполагается назначить арендную плату незначительно превышающую достигнутый в городе уровень стоимости аренды.. В дальнейшем, по мере утверждения на рынке, предполагается повышать уровень платы за аренду. В г. Воронеже в настоящее время никто не предлагает арендаторам такого уровня и такого комплекса услуг. Если нам удастся подтвердить свою состоятельность и завоевать доверие клиентов, мы сможем постепенно поднять стоимость аренды до ее реального уровня без опасения потерять арендаторов. Предполагается строить отношения на долговременной основе. Стратегическими арендаторами являются банк и бар, а также три-четыре арендатора, занимающие в общей сложности 60% площадей. Банк стремится выкупить в дальнейшем свои помещения, но в соответствие с пожеланиями собственника, а также ради сохранения целостности в управлении зданием, предпочтительнее от этого шага удержаться. В тоже время необходимо всемерно увеличивать денежный доход для собственника, т.к. эти поступления создадут базу для окончания строительства гостиницы "АПЕКС" и капитального ремонта здания центра культуры и бизнеса "АПЕКС". Перспектива создания делового центра в виде комплекса зданий из перечисленных трех объектов должна способствовать повышению престижа нашего здания и удержанию арендаторов.

    =

    Финансовый анализ

    Характерной особенностью данного объекта является то, что он еще не достроен и все его характеристики мы оцениваем, основываясь на очевидных и разумных предположениях.

    Для строительства использовались только собственные средства Заказчика - кредитов, займов или иных финансовых вливаний со стороны не осуществлялось.

    Заказчик в лице ООО Центр - бизнеса "АПЕКС" является и собственником данного здания. Учредителем данного юридического лица является АОЗТ Компания "АПЕКС", на чьи средства и начато строительство центра-бизнеса "АПЕКС". Директором АОЗТ Компания "АПЕКС" является физическое лицо, владеющее 75% акций данного предприятия. Это же лицо является директором ООО Центр-бизнеса "АПЕКС" и ООО "АПЕКС-ОТЕЛЬ". Учредителем предприятия ООО "АПЕКС-ОТЕЛЬ", ведущей строительство гостиницы "АПЕКС", также является АОЗТ Компания "АПЕКС". Таким образом, идея создания делового центра "АПЕКС" и его финансирование принадлежит одному собственнику. Оставшиеся доли в количестве 25%, принадлежат членам семьи собственника (жена и брат). В соответствии с законом и уставом предприятия, реальный собственник имеет право принимать самостоятельно все решения, кроме ликвидации предприятия. Таким образом, говоря о целях и пожеланиях собственника, мы имеем в виду пожелания и цели именно данного человека.

    Поскольку объект еще не введен в эксплуатацию, мы не описываем текущий оперативный бюджет и не представляем его характеристику как объема финансовых средств. Не делаем мы и расчет коэффициента капитализации объекта.

    В настоящий момент мы оцениваем объект по данным бухгалтерского учета, поскольку на момент передачи незавершенного строительства здания в сентябре 1998г. в уставной капитал ООО Центр-бизнеса "АПЕКС" проводилась его оценка независимым оценщиком. Оценка производилась в соответствие с требованиями действующего законодательства. У нас нет оснований не доверять результатам произведенной работы по оценке.

    По данным бухгалтерского учета на май 1999г. расходы на проектирование и строительство составили 15 000 000 (Пятнадцать миллионов) рублей.

    По данным отдела капитального строительства на май 1999г. необходимо на введение в эксплуатацию здания 22 500 000 (Двадцать два миллиона пятьсот тысяч) рублей.

    Время необходимое на достройку здания составляет около 10 месяцев.

     

     

     

     

    Анализ рынка

    Районный и поквартальный анализ

    Воронежская область является наиболее крупной по территории областью центрального Черноземья. Территория современной Воронежской области была заселена человеком примерно 30 тысяч лет тому назад. Об этом свидетельствуют древнейшие поселения в районе села Костенки, на правом берегу Дона. Учеными здесь найдены и исследованы каменные и костяные орудия труда и остатки жилищ. До IX века в данный регион устремлялись скифы, аланы, затем хазары, печенеги и половцы. В ХIII веке пришли, сея смерть и разрушения, монголо-татары. Свержение данного ига и образование Российского централизованного государства в конце XV века создали объективные предпосылки для возрождения Воронежского края. В течение ХVI века он был официально включен в состав Российского государства.

    Сегодня территория области занимает 52,4 тысяч кв. км, население 2,49 млн. человек. Железнодорожный узел Юго-Восточной железной дороги, административный центр которой находится в г. Воронеже, связывает 11 областей Центрального Российского региона. Здесь производят аэробусы ИЛ-86 и ИЛ-96, ракетные двигатели для космической техники, оборудование для нефтегазовой промышленности, уникальное кузнечно-прессовое оборудование, экскаваторы, сложные радиоэлектронные комплексы, синтетический каучук и шины для автомобилей.

  • Демография

  • Население (по состоянию на 1 января 1997 года) 2499148 человек в том числе:

    • городское население - 1545920 человек;

    • сельское население - 953228 человек;

    • плотность населения на 1 кв. км (чел) - 47,7.

    • население в трудоспособном возрасте - 1353131 человек.

    • численность пенсионеров всего - 767467 человек, в том числе население старше трудоспособного возраста - 651023 человека

  • Транспорт

  • Важную роль в обеспечении экономического и социального развития Воронежской области играет транспорт - автомобильный, железнодорожный, авиационный, водный и городской электротранспорт.

    Одним из основных видов является автомобильный транспорт, общий грузовой парк которого составляет более 51 тыс. единиц.

    Ежегодно всеми видами транспорта перевозится более 16 млн. тонн грузов и 425 млн. человек.

  • Железные дороги

  • Общая эксплуатационная длина ЮВжд в границах Воронежской области составляет 1197,2 км.

    В 1997 году железнодорожным транспортом отправлено более 26 млн. пассажиров.

    Юго-Восточная железная дорога одна из мощных транспортных артерий на сети железных дорог и связывает центр Европейской части бывшего СССР с Северным Кавказом, Поволжьем, Украиной, Востоком страны и странами ближнего зарубежья. Она обслуживает регионы Центрально- Черноземного района, Белгородскую, Липецкую и Тамбовскую области.

    На территории Воронежской области пересекаются две важнейшие железнодорожные линии с Севера на Юг и с Запада на Восток через крупнейшие железнодорожные узлы: Лискинский, Воронежский и Поворинский.

    Главный вокзал дороги - Воронеж-1. Из этого пункта отправляются пассажирские поезда в города Москву, С-Петербург, Ригу, Новосибирск, Волгоград, Мариуполь, а в летнее время на Симферополь, Адлер, Одессу. Курсируют беспересадочные вагоны до г. Берлин.

    От станции Воронеж-1 ежесуточно отправляются 30 пригородных поездов в северном направлении, 20 - в южном и 11 поездов в западном.

    В связи с распадом СССР в обход Украины через железнодорожные станции ЮВжд дополнительно стали проходить 17 пар пассажирских поездов, связывающих Центральный и Северный регионы Российской Федерации с Кавказом.

    Ведется строительство новой железнодорожной станции Воронеж-3 и железнодорожного вокзала, что позволит разгрузить станцию Воронеж-1 для пропуска транзитных поездов.

  • Автомобильные дороги

  • Состояние сети дорог общего пользования по Воронежской области характеризуется следующими основными показателями:

    1. Протяженность дорог общего пользования - 8782 км.

    2. Протяженность федеральных дорог - 799 км.

    3. Плотность дорог общего пользования на 1000 кв. км территории - 168 км.

    4. Обеспеченность дорогами на 1000 жителей области - 3,5 км.

    Через Воронеж проходят автомобильные магистрали государственного значения Москва - Воронеж - Ростов-на-Дону, Тамбов - Воронеж - Курск - Белгород, Воронеж-Саратов.

    Пассажирские перевозки в области и областном центре осуществляет 31 автотранспортное предприятие, из которых 25 акционерные общества, на балансе которых находится 1670 автобусов, в т.ч. в г. Воронеже - 770.

    В области действует 696 автобусных маршрутов, общей протяженностью 41430 км, из них пригодных 356 (11052,7 км.), междугородных 209 (29070 км.), остальные 131 городские и внутрипоселковые маршруты.

    В сельской местности с районными административными центрами автобусным сообщением связаны 1551 населенный пункт, что составляет 87,7 процента от их общего числа.

    Для обслуживания пассажиров в области действует 3 автовокзала и 57 автостанций. Общий годовой объем перевозок составляет более 400,0 млн. чел.

    Кроме автомобильного в г. Воронеже перевозка пассажиров осуществляется электротранспортом (Муниципальное предприятие "Воронежгорэлектротранс").

    В состав предприятия входят 3 трамвайных и 2 троллейбусных депо с подвижным составом:

    • трамвай - 304 ед.

    • троллейбус - 232 ед.

    Перевозка пассажиров осуществляется на 21 трамвайном маршруте, общей протяженностью 174,5 км и 22 - троллейбусных, протяженностью 140,8 км.

    За год городским электротранспортом перевозится более 500 млн. чел.

  • Аэропорты

  • ОАО авиакомпания "Воронежавиа" является крупнейшим авиационным предприятием Центрально-Черноземного региона России, объединяющего пять областей: Воронежскую, Белгородскую, Курскую, Липецкую, Тамбовскую.

    В 1995 году аэропорту постановлением Правительства Российской Федерации присвоен статус "международного".

  • Речной транспорт.

  • На территории области действуют два речных порта (Лискинский и Воронежский), осуществляющих грузовые перевозки по реке Дон. Имеется возможность обеспечивать судоходную связь по реке Дон с Азовским, Каспийским и Черным морями. Общий грузовой объем перевозок составляет порядка 250 тыс.тн.

  • Телефонная связь

  • Основное предприятие, осуществляющее развитие и предоставление доступа к телефонной сети общего пользования на территории Воронежской области, является ОАО "Воронежсвязьинформ", контрольный пакет акций которого находится в федеральной государственной собственности, им распоряжается АО "Связьинвест", находящиеся в г. Москве. Телефонная сеть включает в себя 760 АТС (104 городских телефонных станций (ГТС), 656 сельских телефонных станций (СТС)) и обеспеченность населения телефонной связью выражена в таблице по состоянию на 1.01.98 г.:

    Наименование показателя

    ГТС

    СТС

    Количество основных телефонов на 100 человек

    23,4

    11,0

    Количество квартирных телефонов на 100 семей

    56,3

    27,7

  • Сотовая телефонная связь

  • В области зарегистрировано 16 операторов, представляющих услуги сотовой и подвижной радиотелефонной связи. Развернуты сотовые сети федерального стандарта NMT-450i, представляющие услуги сотовой радиотелефонной связи в диапазоне 450 МГц. Оператор связи АОЗТ "Сотовая связь Черноземья" (имеет 500 абонентов), ЗАО "Вотек-Мобайл", имеющая 2100 абонентов и ожидается более 3000 до конца 1998 г., представляет услуги сотовой радиотелефонной связи в диапазоне 800 МГц (стандарт AMРS). ОАО "Воронежсвязьинформ" предоставляет услуги радиотелефонной связи 300 абонентам - это известная, много лет действующая система элитной связи "Алтай".

    Несколько предприятий (ЗАО НПО "Ньюком"), также разрабатывают и производят средства подвижной связи, в частности персонального радиовызова, АОЗТ "Коминформ" и другие оказывают услуги связи персонального радиовызова (пейджинговая связь) с общим числом абонентов 1300.

  • Телевидение

  • В области зарегистрировано 7 операторов, представляющих услуги по трансляции телевизионных программ (2 - трансляция ТВ программ по сети кабельного телевидения, 5 - эфирной трансляции ТВ программ).

    Эксплуатацию и развитие технических средств эфирного телерадиовещания на территории Воронежской области осуществляет государственное предприятие Воронежский областной радиотелевизионный передающий центр (ОРТПЦ), находящейся в федеральной собственности.

    На территории области расположены 25 точек, в которых установлены телевизионные передатчики, в большинстве из них работают также местные муниципальные телевизионные каналы (в 22 местах).

    Прием и подача сигнала на передатчики осуществляется как приемными станциями спутниковой связи, так и по радиорелейным линиям.

    По телевизионным каналам силами ОРТПЦ транслируются программы 2-х федеральных телекомпаний: ОРТ (I программа, охват - 99%) и РТР (II программа, охват - 92%), а также передачи Воронежской государственной региональной телерадиокомпании (II программа).

    Мощные телевизионные передатчики расположены в городах Воронеже, Боброве, Богучаре, Борисоглебске, в остальных местах - маломощные ретрансляторы.

  • Радиовещание

  • В области зарегистрировано 8 операторов, представляющих услуги по эфирной трансляции радио программ.

  • Система государственного эфирного радиовещания.

  • Эксплуатацию и развитие технических средств эфирного радиовещания осуществляет ОРТПЦ. На территории области расположены 4 точки, в которых установлены радиопередатчики.

    Прием и подача сигнала на передатчики осуществляется по кабельным и радиорелейным линиям связи.

    По эфирным радиоканалам транслируются программы Радио России, Маяк, Радио-1, а также передачи ВГТРК. Охват населения - 100%.

  • Система проводного радиовещания.

  • Эксплуатацию и развитие технических средств проводного радиовещания на территории Воронежской области осуществляет ОАО "Воронежсвязьинформ".

    Существующие средства проводного вещания обеспечивают трансляцию 3-х федеральных государственных программ ("Радио России", "Маяк", "Радио-1"), а так же областной и районных радиопрограмм.

    Охват населения области первой программой 99.2 %, а II и III программами - 70.9 %.

  • Водные ресурсы, атмосфера

  • Всего за 1997 год в области использовано 796,5 млн. куб. м свежей воды, объем воды в системах оборотного и повторного водоснабжения составил 3357 млн. куб. м сброс сточных вод в поверхностные водоемы составил 554,1 млн. куб. м, в том числе загрязненных 231,2 млн. куб. м. В настоящее время из 34 городов и районных центров очистные сооружения имеются только в 22.

    В области снизился объем сброса загрязненных сточных вод в поверхностные водные объекты на 2,9 млн. куб. м; количество загрязняющих веществ, поступающих в водоемы со сточными водами, незначительно увеличилось на 1,6 тыс. тонн за счет ввода в эксплуатацию новых очистных сооружений в г. Богучар.

    В 1997 году в атмосферный воздух выброшено 69,7 тыс. тонн загрязняющих веществ, в том числе 11,9 тыс. тонн твердых и 57,8 тыс. тонн газообразных и жидких. Значительные выбросы в атмосферный воздух по области производят отрасли: пищевая промышленность, машиностроение и металлообработка, электроэнергетика, газовая промышленность.

    В результате природоохранных мероприятий в области уменьшились выбросы по сравнению с 1996 годом вредных веществ в атмосферу от стационарных источников на 8 тыс. тонн.

    Основной вклад в суммарные выбросы загрязняющих веществ в атмосферный воздух в области вносит автотранспорт - 314 тыс. тонн (80 проц.).

  • Отходы производства и потребления

  • центрами образования и накопления основного объема промышленных и бытовых отходов остаются города Воронеж, Семилуки, Лиски, Борисоглебск, Россошь.

    В 1997 году произведена инвентаризация более 1000 предприятий. В течение года по области образовалось 642 тыс. тонн токсичных и 3,1 млн. куб. м условно нетоксичных отходов. Отмечается некоторое снижение количества образования токсичных отходов в сравнении с 1996 годом.

    В федеральную целевую программу "Отходы" вошли 3 объекта воронежской области: установка по обезвреживанию пестицидов, создаваемая на опытном заводе КБХА, строительство завода по переработке гальваноотходов и очистные сооружения для стоков птицефабрики "Рамонская". На их строительство в 1997 году из средств областного и Федерального экологического фонда было предусмотрено выделение 3,5 млрд.рублей. Фактически было выделено 8,0 млрд. рублей, в т.ч. 4,2 млрд.рублей - из Федерального экологического фонда.

  • Почва

  • В Воронежской области наблюдается устойчивая негативная тенденция сокращения площадей продуктивных сельскохозяйственных угодий. Только за последние 6 лет они уменьшились на 51,9 тыс. га, в т.ч. пашни - на 109,2 тыс. га. В последние годы объемы внесения удобрений резко снизились. Так, если в 1988 году было внесено минеральных удобрений 132 кг/га д.в., то в 1997 году - 15,9 кг/га д.в. Органических удобрений в 1989 году - 4 т/га, а в 1997 году - 1,7 т/га.

    По данным государственного земельного кадастра площади земель, подверженных эрозии, составляют:

    • водной - 1044,9 тыс. га, в т.ч.:

      • слабосмытые - 721,1 тыс. га;

      • среднесмытые - 257,5 тыс. га;

      • сильносмытые - 66,3 тыс. га;

    • ветровой - 194,1 тыс. га, в т.ч.:

    • слабо - 80,6 тыс. га;

    • средне - 83,2 тыс. га;

    • сильно - 30,3 тыс. га.

    Особое место среди загрязнителей почв занимают тяжелые металлы - кадмий, свинец и др. По данным агрохимического центра "Воронежский", из обследованных 1,6 млн. га пахотных земель и садов превышение ПДК установлено на площади по

    • свинцу 10,6 тыс. га,

    • кадмию 5,5 тыс. га,

    • никелю - 24,0 тыс. га,

    • меди - 0,3 тыс. га.

    Основные районы загрязнения:

    • Кантемировский,

    • Новоусманский,

    • Подгоренский,

    • Репьевский.

  • Лесные ресурсы

  • Всего в Воронежской области 626 тыс. га лесных площадей, из них покрытые лесом 644 тыс.га. 400 тыс. га отнесены к лесному фонду, за-крепленному за управлением лесами, остальные леса и защитные лесо-насаждения находятся на землях сельхозпредприятий, заповедников, учебных хозяйств, спецлесничеств.

    В условиях малой лесистости нашей области (10,4 проц.) актуальной проблемой является проведение защитного лесоразведения. За последние пять лет отмечается резкое ежегодное уменьшение объемов работ по созданию защитных насаждений. В 1997 году было посажено 750 га лесных культур и защитных лесонасаждений, в том числе около 110 га придорожных лесополос. На эти цели из фондов охраны природы было выделено 525,9 млн. рублей.

    Количество возгораний на территории лесхозов уменьшилось за год с 572 до 305; площадь, пройденная пожарами - всего 35 га.

  • Животный мир

  • На территории Воронежской области встречаются 70 видов млекопитающих, 290 видов птиц, 56 видов и подвидов круглоротых рыб, 10 видов земноводных, 9 видов пресмыкающихся. Изученность разных групп животных на сегодняшний день неодинакова. Регулярный мониторинг проводится только за охотничьими видами и угодиями, где они обитают, а также за сурком-байбаком, занесенным в Красную книгу России.

    На территории области численность (голов) составила:

    • лось - 514,

    • благородный олень - 754,

    • косуля - 2674,

    • кабан - 3291.

    Численность сурка-байбака в 1997 году стабилизировалась на уровне 35000 голов.

  • Радиационная обстановка

  • В 1997 году радиационная обстановка в зоне наблюдения вокруг Нововоронежской АЭС характеризовалась фоновыми значениями контролируемых радиационных параметров. Поступления радиоактивных газов, аэрозолей и йода-131 (газовая + аэрозольная фазы) в атмосферу через вентиляционные трубы АЭС были незначительны и составили десятые и сотые доли процента от допустимых величин.

    В 1997 году в области введена в эксплуатацию автоматизированная информационная система оперативного наблюдения за радиационной обстановкой в 30-ти километровой зоне вокруг НВ АЭС. В ее состав входят 10 приборов ИРФ-3 для регистрации гамма-излучения с радиостанциями ЛЕС-П и пункт сбора данных в г. Нововоронеже. Получено оборудование для создания пункта сбора данных в г. Воронеже в здании Гособлкомэкологии.

  • Наиболее экологически опасные объекты:

  • Нововоронежская АЭС.

  • Магистральные газопроводы, продуктопроводы, аммиакопровод,

  • Линейная производственная диспетчерская станция (г. Воронеж).

  • Воронежский гидроузел.

  • КБ Химавтоматики (г. Воронеж).

  • Россошанское АО "Минудобрения".

  • АО "Воронежсинтезкаучук".

  • Воронежское АО "Холод".

  • Воронежский АО "Мясокомбинат".

  • Хранение хлора на водоподъемных станциях (г. Воронеж).

  • Полигон твердых бытовых отходов г. Воронежа.

  • МХП "Московское" Каширского, МХП "Юбилейное" Хохольского районов - накопители навозосодержащих стоков.

  • Накопители жидких отходов сахзаводов.

  • Железнодорожный узел Лиски,

  • станция Поворино.

  • Поквартальный анализ

  • История квартала восходит своими корнями к легендарной личности Петра 1, по приказу которого на месте Бизнес-Центра и прилегающей территории 300 лет назад были возведены жилые постройки.

    В современном состоянии, место расположения объекта представляет собой территорию ограниченную - Университетской пл., пл. им. Ленина, Улицей Платонова и ул. Свободы.

    Застройка данного квартала производилась в разные периоды времени. По соседству с памятниками архитектуры конца XIX в., присутствуют классические образцы истории СССР - "Сталинки", "Хрущевки", "Брежневки", есть частный сектор.

    Всегда это был престижный район исторического центра города. По этой причине подавляющая часть местного населения представляет собой коренных горожан, своеобразную элиту города Воронеж. Проживать в данном районе престижно и удобно, так как буквально в пяти - десяти минутах ходьбы находятся основные городские достопримечательности и торговые центры. По данным риэлторских фирм стоимость 1м2 жилья в этом районе в 2-3 раза выше, чем на аналогичные помещения в целом по городу. Состояние правопорядка находится под неусыпным контролем, что объясняется близостью Областного суда, Областных управлений МВД и ФСБ, комплекса заданий управления городом и областью.

    Сравнительный анализ аренды

    В процессе эксплуатации объекта выделяются три ключевых направления:

    1. Аренда офисных помещений.

    2. Аренда банковских помещений.

    3. Аренда кафе.

    Ставки арендной платы по вышеуказанным трем позициям не являются одинаковыми в силу объективных причин (требования к безопасности, санитарные нормы, и т.д.) и поэтому для корректного прогнозирования необходимо отразить все рыночные тенденции, влияющие на ценообразующие факторы ставки аренды офисных помещений, ставки аренды банковских помещений и ставки аренды кафе.

    Аренда офисных помещений.

    В здании Бизнес-Центра офисные помещения занимают ключевую позицию, представляя собой 66% полезной площади. Данный сегмент рынка аренды в г. Воронеже представлен очень широко, но, основываясь на принципе разумных допущений, мы пришли к выводу о том, что объекты сравнения должны максимально соответствовать оцениваемому.

    Используя параметрический метод сравнения мы получили рыночную стоимость арендной платы на 01.05.99г. для офисных помещений Бизнес-Центра - 242(Двести сорок два) рубля 50коп. за 1м2 в месяц.

     

     

     

    Аренда банковских помещений

    При расчете рыночной ставки арендной платы за использование банковских помещений (доля в полезной площади - 32%) мы использовали официальные источники получения информации, а именно - Постановление Муниципального Совета г. Воронежа от 11 марта 1999 г. 47-11 "Об арендной плате за объекты нежилого фонда г. Воронежа" и Приложение 2 к Постановлению Муниципального Совета г. Воронежа от 18.01.96 N 4, "Методика определения размера годовой ставки арендной платы за нежилые помещения в г. Воронеже"

    Годовая ставка арендной платы (в рублях за кв. м. общей площади в месяц) определяется по формуле:

    Гс = Гб * Кмз * ( 1 - Ки ) * Кк * Кт * Кз * Кп /12.

    Здесь:

    Гс - искомая годовая ставка арендной платы;

    Гб - базовая годовая ставка арендной платы за 1 кв. м. общей площади помещения на 1 января текущего года. Ежегодно утверждается Муниципальным советом и в течение года остается неизменной на 01.01.99г. - 555р/м2;

    Кмз - коэффициент роста минимальной заработной платы.

    Рассчитывается один раз в полугодие, как отношение минимальной месячной заработной платы на 1 июля к действовавшей на 1 января текущего года (не изменилась);

    Ки - коэффициент износа помещения - 0;

    Кк - коэффициент качества строительных материалов капитальных стен (кирпичные - 1.2, ж/бетонные, шлакоблочные - 1.0, деревянно-кирпичные - 0.8, деревянные, прочие - 0.6);

    Кт - коэффициент типа здания (неотапливаемое - 0.3, отапливаемое производственное /складское/ - 0.5, прочие здания - 1.0). Характеризует здание в целом и не зависит от назначения использования арендуемых в нем помещений;

    Кз - коэффициент территориальной зоны (1-я - 1.8, 2-я - 1.5, 3-я - 1.3, 4-я - 1.0, 5-я - 0.9, 6-я - 0.8, 7-я - 0.7, 8-я - 0.6, за чертой г. Воронежа - 0.1);

    Кп - коэффициент качества нежилого помещения:

    Кп = Кп1 + Кп2 + Кп3 + Кп4,

    где:

    Кп1 - расположение помещения (подвал - 0.4, полуподвал, цоколь - 0.6, в других случаях - 1.0) подвал - 1 604м2;

    Кп2 - степень технического обустройства (водопровод, канализация, центральное отопление, телефон - 0.3; отсутствие каждого из этих элементов уменьшает коэффициент на 0.05). Характеризует арендуемое помещение в целом;

    Кп3 - средняя по помещению высота потолков (свыше 2.7 метра - 0.07, менее 2.7 метра - 0.04);

    Кп4 - удобство коммерческого использования (выход на центральные магистрали города /проспекты Ленинский, Московский, Революции, Труда ; улицы Ворошилова, Героев Сибиряков, Димитрова, Кирова, Кольцовская, Космонавтов, Ленинградская, Лизюкова, Маркса, Менделеева, Мира, Остужева, Пешестрелецкая, Платонова, Плехановская, Пушкинская, Разина, Среднемосковская, Хользунова, Циолковского, Энгельса, Южно-Моравская, 20-летия Октября, 45-й стрелковой дивизии, 9 января; площади Заставы, Ленина, Черняховского/ - 0.3, выход на прочие улицы - 0.2).

    2. К годовой ставке арендной платы, рассчитанной в соответствии с п. 1, применяются поправочные коэффициенты для следующих категорий предприятий, учреждений и организаций:

    2.3. Банки, страховые и финансовые компании - 2.0. Тот же коэффициент применяется при аренде помещений под пункты обмена валют; биржевую деятельность; игорный бизнес; торговлю без обязательств по выполнению заданий администрации города /района/ по ассортименту реализуемой продукции; офисы (помещения для представительской и посреднической деятельности) коммерческих организаций.

    Подставляя исходные данные в формулу получаем:

    Гс = 555 * 1* ( 1 - 0 ) * 1,2 * 1* 1,8 * (1+0,3+0,07+0,3)*2/12 = 334р/м2

    В данном случае методика приведена как образец расчета, на основании которого действует городская администрация г. Воронеж.

    Использование данной методики применительно к банковским помещениям обосновывается сравнительно небольшим присутствием хозяйствующих, таким образом, субъектов на рынке арендной платы г. Воронеж и невозможностью получения корректной информации, в связи со спецификой действия данных финансовых институтов.

    Таким образом, уровень арендной платы банковских помещений по состоянию на май 1999г. составляет 334 (Триста тридцать четыре) рубля за 1м2 в месяц.

    Аренда кафе

    Для расчета аренды помещения кафе (доля в полезной площади - 2%) использовался метод опроса риэлторских компаний. В результате интервью с риэлторами удалось выяснить средневзвешенную ставку арендной платы помещения кафе, которая на мй 1999г. составляет 500 (Пятьсот) рублей за 1м2 в месяц.

    =

    Итоги и выводы

    Мы полагаем, что сейчас наступил очень удобный момент, для начала работы на рынке недвижимости с уровнем услуг, соответствующим европейскому уровню. В нашем регионе г. Воронеж представляет собой единственный город, в котором имеется достаточное количество потенциальных арендаторов, готовых платить за предоставление услуг такого уровня. В самом г. Воронеже существующие офисные здания строились еще при советской власти. Качество их строительства крайне низкое. У арендаторов в этих зданиях проблемы возникают на каждом шагу. Места общего пользования находятся в безобразном состоянии. Кондиционеры отсутствуют. Отопление полностью зависит от центрального отопления, которое не обеспечивает температурный режим в межсезонье и при пониженных (ниже -20 градусов по Цельсию) температурах. Лифты, как правило, не работают. Стоянки для автомобилей отсутствуют. Вопросы уборки, текущего ремонта и охраны решаются каждым арендатором самостоятельно. Нет места для приема гостей, проведения переговоров. Гостиницы, имеющиеся в городе, устарели, т.к. были построены более 20-30 лет назад и с тех пор ни разу не реконструировались и капитально не ремонтировались.

    Уровень арендной платы, рассчитанный для проведения расчетов, по состоянию на май 1999г. составляет:

    Классификация помещений

    Ставка арендной платы в месяц за 1м2

    Офисные помещения

    242руб.50коп.

    Банковские помещения

    334руб.

    Помещения кафе

    500руб.

    Для расчетов так же будет использоваться рост тарифа на арендную плату, по мере роста престижа здания и с целью сокращения убытков от инфляции. Предполагается, что к 2001 году будет введена в эксплуатацию гостиница "АПЕКС" и капитально отремонтирован Центр культуры и бизнеса "АПЕКС". Таким образом, будет полностью готов комплекс зданий делового центра "АПЕКС", что и позволит нам претендовать на увеличенные ставки арендной платы.

    Классификация помещений

    1999*

    2000

    2001

    2002

    2003

    Офисные помещения

    -

    1

    1,5

    2,2

    3

    Банковские помещения

    -

    1

    1,6

    2,8

    3,5

    Помещения кафе

    -

    1

    2

    3,2

    4,8

    * - в 1999 году будет проводиться достройка, поэтому доход данные помещения приносить не смогут.

    Коэффициенты роста арендной платы являются экспертными показателями, основанными на личных знаниях и опыте экспертов. Реально прогнозировать долгосрочный уровень инфляции в современной России невозможно.

     

    Results and conclusions

    We рresume tНat tНere came a time to рroceed witН tНe activity at tНe real estate market by way of рroviding services tНat matcН Euroрean standard. VoronezН is tНe only town in our region wНere a sufficient number of anticiрated tenants are ready to рay tНe рrovision of services of sucН a standard. TНe existing office buildings of VoronezН were built at tНe time of Soviets. TНey are of extremely low quality. Tenants in tНese buildings face рroblems at any time. Рublic рremises in sucН buildings are in dreadful conditions. TНere is no air conditioning. Нeating system is in full deрendence of central Нeating system and is not able to рrovide normal Нeating during season cНange рeriods and at low (below v20 0 C) temрerature. Elevators are normally not in oрerating condition. TНere are no рarking lots available. EacН tenant Нas to solve Нis рroblems of cleaning, maintenance and security in Нis own way. TНere are neitНer guestrooms nor negotiation rooms available to tНe tenants. Нotels of tНe town are out of time to-date as tНey were built more tНan 20-30 years back and Нave never been reconstructed neitНer reрaired.

    A calculated rental cНarge as accounted in May 1999 amounts to:

    Рremises classification

    MontНly rent rate for 1m2

    Office рremises

    242.50 rbl.

    Bank рremises

    334.00 rbl.

    Cafeteria рremises

    500.00 rbl.

    A tariff rate rise will be as well aррlied to rental cНarge calculation as soon as рrestige of tНe building grows and in order to indemnify tНe Owner against inflation loss. By tНe year of 2001 tНe Нotel "AРEX" is suррosed to be рut into oрeration and Center of Culture and Business will be reрaired. TНus tНe comрlex of buildings for "AРEX" business center will be comрlete wНicН facilitate aррlication of rental cНarge rise..

    Рremises classification

    1999*

    2000

    2001

    2002

    2003

    Office рremises

    -

    1

    1,5

    2,2

    3

    Bank рremises

    -

    1

    1,6

    2,8

    3,5

    Cafeteria рremises

    -

    1

    2

    3,2

    4,8

    * allowance must be made for comрletion of tНe construction in 1999 wНen tНe рremises will bring no рrofit.

    Rental cНarge rate data is an exрert-s oрinion based on exрert-s researcН and exрerience. A long-term analysis of inflation rate in Russia is not рossible to-date.

    Вариантный анализ

    Вопросы и предположения

    Центр бизнеса "АПЕКС" расположен очень удачно. Его местоположение в центре г. Воронежа, позволяет нам предположить, что никаких проблем с транспортом, коммуникациями, энергоснабжением и прочими вопросами, связанными с расположением объекта у нас не будет.

    Поскольку объект находится в стадии окончания строительства, предполагаем, что его физическое состояние, после сдачи в эксплуатацию, отличное и отложенные ремонты отсутствуют.

    Мы рассмотрели разные возможности и полагаем, что реально можно рассматривать три варианта финансирования;

    • Кредит в банке;

    • Продажа доли;

    • Льготная продажа права аренды на три года вперед.

    Управление предполагается осуществлять через вновь созданную управляющую компанию численностью не более 15 человек. Для решения вопросов связанных с уборкой помещений, обслуживанием, охраной и т.д., предполагается заключать договора со специализированными организациями. Подбор и подготовку кадров предстоит осуществлять самостоятельно. Использовать работников работающих фирм не представляется возможным, во избежание переноса традиционных недостатков советской сферы обслуживания.

    Стратегия маркетинга и аренды заключается в привлечении арендаторов качеством и объемом предоставляемых услуг с первоначальной установкой льготной стоимости арендной платы.

    Общее окружение сложилось в течении последних десяти лет. Ввод в эксплуатацию бизнес-центра снимет некоторое напряжение в отношениях с жителями района, поскольку будут устранены неудобства для окружающих, связанные со строительством здания. Окружение привыкло к находящемуся на противоположной стороне улицы банку и его перемещение через улицу не создаст никому дополнительных проблем.

    Юридические вопросы носят в основном процедурный характер. Реальный собственник на объекте определен и представлен в единственном числе. Земельные вопросы оформлены. Сервитуты отсутствуют. Процедурные вопросы заключаются в том, что в настоящий момент здание, как объект собственности, отсутствует, т.к. он не завершен строительством и не зарегистрирован. Вот вопросы регистрации прав собственности, после ввода объекта в эксплуатацию и предстоит решить.

    В настоящее время определен круг арендаторов на 60% помещений бизнес-центра "АПЕКС". Пока остаются не определенными офисные помещения площадью - около 4000 кв. метров. По плану предполагается привлечение данных клиентов после окончания строительства здания.

     

     

    Варианты возможных действий

    В рамках возможного использования здания бизнес-центра "АПЕКС", рассматриваются три варианта развития ситуации:

    1. Вариант 1 включает в себя решение проблемы финансирования посредством льготной продажи права аренды на 3 года вперед;

    2. Вариант 2 включает в себя решение проблемы финансирования посредством продажи банку арендуемой площади с условием совместного управления 40% площади. Доверенность на ведение дел находится у нас.

    3. Вариант 3 включает в себя решение проблемы финансирования посредством получения банковского кредита (с годовой ставкой - 70%);

    Все три варианта обеспечивают выполнение пожеланий собственника по решению вопроса привлечения денежных средств для достройки здания.

     

    Variants of feasible actions

    In view of tНe рossible utilization of tНe building of Business Center "AРEX" tНere are tНree variants to consideration:

    1. Variant 1 v comprises solution to a рroblem of financing by way of tenant-s rigНt sale on рrivileged terms for tНree years;

    2. Variant 2 v comрrises solution to a рroblem of financing by way of selling a рart of rented area to a bank in terms of joint managing 40% of tНe area. A power of attorney for transaction is available to us.

    3. Variant 3 v comрrises solution to a рroblem of financing by way of obtaining credit from a bank (at tНe annual rate of 70%).

    All tНe 3 above variants facilitate fulfillment of tНe Owner's requirements in regard of a рositive solution to a рroblem of attraction of funds for comрletion of tНe building construction.

     

    Оценка вариантов

    Оперативные расходы

    Оперативные расходы, связанные с объектом включают в себя следующие позиции:

    • Коммунальные платежи.

    • Уборка.

    • Ремонт.

    • Обустройство прилегающей территории.

    • Расходы на ведение офиса.

    • Заработная плата персонала.

    • Реклама.

    • Страхование.

    • Юридические услуги.

    • Охрана.

    • И разнообразные непредвиденные траты, связанные с эксплуатацией здания.

    Основываясь на личном опыте и руководствуясь принципом разумного допущения, мы считаем, что оперативные расходы по офисным помещениям, банковским помещениям и помещениям кафе будут различными. И соответственно будут составлять:

    • Офисные помещения v 40% валового дохода от аренды офисных помещений;

    • Банковские помещения - 35% валового дохода от аренды банковских помещений;

    • Помещения кафе v 30% валового дохода от аренды помещений кафе.

    Кроме этого на основании действующего законодательства предприятие обязано платить налоги, такие как:

    ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ - В условиях г. Воронежа, где располагается оцениваемый объект ставка земельного налога для 1- й оценочной зоны составит 3,35 руб./м2 в расчете на год. Имея 2500м2 площади земельного участка, земельный налог составит - 3,35 х 2500 = 8 375 рублей в год.

    НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО - составляет 2% от остаточной стоимости имущества.

    НАЛОГ НА СОДЕРЖАНИЕ ДОРОГ И СОЦ.ЖИЛ.СФЕРЫ - составляет 5% от объема реализации.

    НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ - Составляет 20% от добавленной стоимости реализованной продукции.

    НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ - составляет 30% от налогооблагаемой прибыли предприятия, определяется путем минусования из чистого операционного дохода вышеперечисленных налоговых сумм и извлечения из полученной разности 30%.

    Доход, приносимый объектом

    Доход, приносимый объектом необходимо рассматривать применительно к каждому виду и варианту использования. Для офисных помещений доход ограничивается загрузкой - получить 100% загрузку в год не представляется возможным или, по крайней мере, шансов на это не много. Для банковского помещения доход определяется исключительно повышением арендной ставки, потому что для единого механизма банка не имеет смысла использовать меньшую площадь. Для помещения кафе определяющим фактором доходности является только ставка арендной платы, так как кафе представляет собой единый и неделимый комплекс, который может быть заполнен только целиком.

    Для использования здания "Бизнес - Центра" загрузку помещений определяет каждый вариант в зависимости от предъявляемых требований.

    Вариант 1

    КОЭФФИЦИЕНТ РОСТА

    1 год

    2 год

    3 год

    4 год

    5 год

    ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ ПЛОЩАДЕЙ ОФИСОВ

    -

    0,4

    0,4

    0,4

    0,95

    ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ ПЛОЩАДИ БАНКОВ

    -

    1

    1

    1

    1

    ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ ПЛОЩАДИ БАРА

    -

    1

    1

    1

    1

    СРЕДНИЙ ТАРИФ ЗА 1 М.КВ. ОФИСОВ

     

    1

    1,5

    2,2

    3

    СРЕДНИЙ ТАРИФ ЗА 1 М.КВ. БАНКА

     

    1

    1,6

    2,8

    3,5

    СРЕДНИЙ ТАРИФ ЗА 1 М.КВ. БАРА

     

    1

    2

    3,2

    4,8

    Поток заполняемости офисных помещений выглядит, таким образом, потому что 60% офисных помещений будут сданы в долгосрочную аренду на 3года с начала эксплуатации.

    Увеличение тарифа обосновывается желанием Собственника защититься от инфляции и обосновывается спецификой ценообразования на выше перечисленные категории.

    Вариант 2

    КОЭФФИЦИЕНТ РОСТА

    1 год

    2 год

    3 год

    4 год

    5 год

    ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ ПЛОЩАДЕЙ ОФИСОВ

    -

    0,7

    0,8

    0,9

    0,95

    ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ ПЛОЩАДИ БАНКОВ

    -

    0

    0

    0

    0

    ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ ПЛОЩАДИ БАРА

    -

    1

    1

    1

    1

    СРЕДНИЙ ТАРИФ ЗА 1 М.КВ. ОФИСОВ

     

    1

    1,5

    2,2

    3

    СРЕДНИЙ ТАРИФ ЗА 1 М.КВ. БАНКА

     

    1

    1,6

    2,8

    3,5

    СРЕДНИЙ ТАРИФ ЗА 1 М.КВ. БАРА

     

    1

    2

    3,2

    4,8

    Поток заполняемости офисных помещений идет нарастающим итогом, банковское помещение дохода не приносит, так как мы его реализовали полностью для использования денежных средств, вырученных от продажи, при достройке здания.

    Увеличение тарифа обосновывается желанием Собственника защититься от инфляции и обосновывается спецификой ценообразования на выше перечисленные категории.

    Вариант 3

    КОЭФФИЦИЕНТ РОСТА

    1 год

    2 год

    3 год

    4 год

    5 год

    ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ ПЛОЩАДЕЙ ОФИСОВ

    -

    0,7

    0,8

    0,9

    0,95

    ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ ПЛОЩАДИ БАНКОВ

    -

    1

    1

    1

    1

    ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ ПЛОЩАДИ БАРА

    -

    1

    1

    1

    1

    СРЕДНИЙ ТАРИФ ЗА 1 М.КВ. ОФИСОВ

     

    1

    1,5

    2,2

    3

    СРЕДНИЙ ТАРИФ ЗА 1 М.КВ. БАНКА

     

    1

    1,6

    2,8

    3,5

    СРЕДНИЙ ТАРИФ ЗА 1 М.КВ. БАРА

     

    1

    2

    3,2

    4,8

    Поток заполняемости в данном варианте смело можно назвать классическим.

    Увеличение тарифа обосновывается желанием Собственника защититься от инфляции и обосновывается спецификой ценообразования на выше перечисленные категории.

    Денежные потоки

    Перемножая сумму потенциального валового дохода, последовательно на корректирующие коэффициенты роста мы получаем валовой доход. Уменьшая сумму валового дохода на величину операционных издержек, мы получаем чистый операционный доход. Для приведения денежных потоков к современному масштабу цен необходимо определить ставку дисконтирования.

    Коэффициент дисконтирования (d) определяется как отношение ставки рефинансирования (r) , установленной Центральным банком Российской Федерации и объявленного Правительством Российской Федерации на текущий год темпа инфляции (i) по формуле:

    1 + r / 100

    1 + d = ------------------- ;

    1 + i / 100

    ставка рефинансирования (rк) по телеграмме ЦБ РФ от 24.07.98 N 298-У составит 60% годовых.

    темп инфляции (iк) в 1999г. заложен в бюджет страны в размере 30 % в год.

    Годовой коэффициент дисконтирования в 1999г составит:

    dк = (1 + 60/100)/(1 + 30/100 ) -1 ;

    dк = 0.23 или 23% в год.

    Для корректных расчетов мы принимаем ставку дисконтирования в размере 23% на весь период расчетов (1999 - 2003гг).

    Таким образом, для каждого варианта мы можем построить таблицу денежных потоков, как без учета налогообложения, так и с учетом этого существенного финансового тормоза.

    Сводная таблица вариантов

    Критерий

    Вариант 1

    Вариант 2

    Вариант 3

    NРV

    22 445 331

    20 814 113

    402 460

    IRR

    55%

    76%

    23%

    Период окупаемости

    3,5

    2,6

    4,9

    Стоимость

    37 500 000

    37 500 000

    37 500 000

    ROI

    150%

    139%

    3%

    Результаты расчетов по данной таблице однозначно показывают неэффективность Варианта 3, поскольку он характеризуется худшими показателями NРV, IRR, ROI и периода окупаемости, чем в вариантах 1, 2 . При сравнении вариантов 1 и 2 у нас возникла проблема выбора. Показатель NРV и ROI , лучше в первом варианте, а IRR и период окупаемости во втором.

     
     
     

    ООО Бизнес Консультант - бизнес-план, составление бизнес-плана, разработка бизнес-плана, тэо, проектное финансирование

    Copyright©2005-2007

    Rambler's Top100 Яндекс цитирования